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报告期内前50房企单月新增土地建筑面积777.35万平方米，环比回升151.17%。中海地产、招商蛇口、保利发展控股的新增全口径土地储备保持领先。其中，12月保利发展控股单月拿地超110亿元、华润置地、招商蛇口等在不同城市的拿地支出在30亿元以上。在房地产市场步入调整周期的背景下，房企的土地投资策略持续保持审慎。当前，央国企凭借资金实力与融资优势，仍是土地市场的核心支撑力量，持续补充优质土储；而民营房企的补仓动作亦呈现回暖迹象，滨江、邦泰等企业的拿地力度明显提升。
年底土地供应有所回落，专项债收储闲置土地规模破5000亿据观点指数监测，报告期内一二三线宗，供应土地规划建筑面积3386.98万平方米，供应土地起始楼面价3796元/平方米，环比回升19.8%。12月，全国土地市场呈现出典型的“年底收缩、结构优化”特征。尽管整体供应规模在季节性因素及供地节奏调控下出现回落，但土地成交价格却表现出强劲的韧性，核心城市优质地块的集中入市带动起始楼面价显著反弹。2025年专项债收储闲置土地的规模突破5000亿元大关，不仅有助于盘活存量闲置土地、缓解房企资金压力，更在供给端通过“收储”减少无效供给，间接优化了新增用地的市场环境，为来年市场的止跌回稳奠定基础。
年底翘尾行情显著，二三线市场回稳力度较大报告期内，一二三线宗，成交土地规划建筑面积11917.96万平方米，环比回升146.11%；成交总价4288.41亿元，环比回升112.61%；成交楼面均价3598元/平方米；平均溢价率2.15%。11月土地购置费累计值为30172.57亿元，当前土地市场仍处于调整周期，各线城市修复节奏与压力差异凸显，市场热度提升仍需更多积极因素支撑。
理性收缩中重塑价值平衡，核心城市土拍冷热分化据观点指数不完全统计，2025年12月15日-2026年1月15日期间，6个重点城市一共有95宗地块处于挂牌进行中，起始价198.09亿元，面积724.53万平方米，环比回升18.63%。成交方面6个重点城市一共有234宗地成交，成交价507.51亿元，成交土地面积1714.44万平方米，环比回升279.45%。整体而言，土地市场总量回暖，房企对核心城市的核心地段及具备稀缺属性的改善产品保持积极，对于非核心区或配套一般的地块则持续保持观望，市场在分化中进行价值再平衡。
改造范围深度扩容，北京首次单列城市更新计划指标2025年召开的中央城市工作会议将城市更新提升至战略高度，行业逻辑正式由“增量扩张”转向“存量提质”。2025年改造任务提前超额完成，2026年提前批中央预算内投资安排超750亿元。北京2026年供地计划发布，首次单列城市更新计划指标。2026年广州将加速推动城中村改造，全年计划完成固定资产投资1200亿元。改造范围深度扩容至非国资委央企小区，政企合作走向规范化市场化，如深圳罗湖引入头部房企并落实公共利益用地。城市更新正从粗放式“拆改留”向精细化“留改拆”并举演进，更加注重公共服务补齐与商业价值重塑。
观点指数发布的房地产企业新增土地储备报告显示，期内前50房企单月新增土地建筑面积777.35万平方米，环比回升151.17%。值得注意的是，前50房企1-12月累计新增土地建筑面积5320.78万平方米。
其中，中海地产、保利发展控股、招商蛇口新增的全口径土地储备分别为498.72万平方米、457.21万平方米、440.48平方米，处于领先位置。
从权益拿地金额来看，1-12月土地投资力度最大的企业为中海地产、保利发展控股、华润置地、招商蛇口、绿城中国权益拓储金额分别为924.2亿元、697.5亿元、659.9亿元、542.5亿元、540.2亿元。
从新增货值来看，1-12月土地新增货值最多的企业为中海地产、招商蛇口、保利发展控股、华润置地、越秀地产，新增货值分别为1256.5亿元、1247.8亿元、1142.9亿元、892亿元、795.9亿元。
12月，保利发展控股在上海、广州拿地10宗，权益拿地建筑面积78.91万平方米，权益拿地金额为110.86亿元。华润置地在武汉、大连等地拿下4宗地块，权益拿地建筑面积为38.32万平方米，权益拿地金额为34亿元。招商蛇口在杭州、重庆等地收购了7宗地块，权益拿地建筑面积40.77万平方米，权益拿地金额为49.22亿元。
观点指数认为，在房地产市场步入调整周期的背景下，房企土地投资策略持续保持审慎。当前，央国企凭借资金实力与融资优势，仍是土地市场的核心支撑力量，持续补充优质土储；而民营房企的补仓动作亦呈现回暖迹象，部分企业拿地力度明显提升。
例如，滨江集团全年拿地投入达390亿元，年初杭州成交的三宗最高单价宅地中，有两宗由其竞得；邦泰集团在12月单月即于重庆、德阳、昆明等七城密集拿下10宗地块，其中昆明单月新增4宗，成为年末补仓的重点区域，2025年累计拿地金额已超120亿元。
据观点指数监测，12月，全国土地市场呈现出典型的“年底收缩、结构优化”特征。尽管整体供应规模在季节性因素及供地节奏调控下出现回落，但土地成交价格却表现出强劲的韧性，核心城市优质地块的集中入市带动起始楼面价显著反弹。
报告期内一二三线宗，供应土地规划建筑面积3386.98万平方米，供应土地起始楼面价3796元/平方米，环比回升19.8%。
分城市能级来看，二线城市成为本轮地价回升的“领跑者”。报告期内，二线宗）少于三线城市，但其起始楼面价达到5223元/平方米，环比大幅回升26.43%。这一涨幅显著高于整体水平（19.8%）及三线%），反映出核心二线城市在年末集中推出了高价值地块，房企对核心城市资产的争夺意愿依然存在。
三线万平方米）上占据主导，但仍处于“以价换量”的修复通道。其起始楼面价环比回升13.36%至2851元/平方米，显示部分优质三线城市土地价值正在回归，但整体基数仍与一二线城市存在明显梯度差。
从城市来看，期内二线城市中武汉、重庆等地供应的土地在60宗以上。其中，武汉12月份总供应88宗涉宅用地，总金额约为440.4亿元，总规划建筑面积347.83万平方米，均价为1.26万元/平方米。
三线城市中，济宁供应土地最多达到76宗，总金额94.05亿元，总规划建筑面积285万平方米，均价3327元/平方米。其次为贵阳，推出52宗地，总金额154.97亿元，总规划建筑面积271.88万平方米，均价5717元/平方米。
总体来看，12月单月土地供应规划建筑面积为15508.36万平方米，整体的供应规模有所回落。
12月份，地方债的发行规模总量环比有所回落，但运用专项债券资金收回收购存量闲置土地的规模保持稳定。截至12月31日，12月地方债净发行量为1651.14亿元，发行量2837.47亿元，发行量较上月环比回落6289.44亿元。其中，新增专项债发行1348.94亿元。
自2025年下半年起，土储专项债收储加速。全年，全国已公示2424个专项债收储项目，专项债用于土地储备的规模为5454.46亿元。其中，12月份新增185个项目，涉及资金252.98亿元，占到总规模的21.72%。
专项债收储闲置土地规模突破5000亿元大关，不仅有助于盘活存量闲置土地、缓解房企资金压力，更在供给端通过“收储”减少了无效供给，间接优化了新增用地的市场环境。结合12月地价数据来看，政府推地策略正从“以量换价”转向“缩量提质”，通过释放核心区位优质地块来稳定地价预期，为来年市场的止跌回稳奠定基础。
报告期内，一二三线宗，成交土地规划建筑面积11917.96万平方米，环比回升146.11%；成交总价4288.41亿元，环比回升112.61%；成交楼面均价3598元/平方米；平均溢价率2.15%。
二线城市住宅用地成交的土地规划建筑面积为3177.54万平方米，环比回升139.84%；成交总价1536.22亿元，环比回升113.86%；成交楼面价为4834.59元/平方米。
三线城市成交的住宅用地规划建筑面积为8577.61万平方米，环比上升149.92%；成交总价为2421.43亿元，环比上升129.67%；成交楼面价为2822.96元/平方米。
临近年底，土地市场呈现出明显的“翘尾”行情，整体活跃度较前期有显著提升。从城市能级来看，二三线城市成为了本轮市场回暖的核心支撑力量，其回升力度明显大于一线城市。这表明在政策持续发力下，核心二线及部分强三线城市的土地市场信心正在逐步重建，房企在这些区域的补仓意愿有所增强。
从具体城市的土拍情况观察，尽管市场热度在数值上有所回升，但“理性”仍是当前拿地的主基调。高总价地块频现，但绝大多数以底价成交。
例如，12月二线城市中，成交价格最高的为武昌区临江大道与张之洞路交叉口武昌造船厂地块的三宗地块，均由武汉城建瑞臻房地产开发有限公司以底价拍下，成交总价达129.1亿。
其中，P(2025)235号地块，位于武昌区临江大道与张之洞路交叉口武昌造船厂地块C包，土地用途为住宅、公园与绿地，规划建筑面积16.9万平方米，起始价31.47亿元，起始楼面价约1.86万元/平方米。
P(2025)236号地块，位于武昌区临江大道与张之洞路交叉口武昌造船厂地块D包，土地用途为住宅、教育、公园与绿地，规划建筑面积28.7万平方米，起始价46.13亿元，起始楼面价约1.61万元/平方米。
根据拿地条件，D2地块内控制1所九年一贯制学校，用地面积不小于2.54万平方米，建筑面积不小于3.39万平方米。
P(2025)237号地块，位于武昌区临江大道与张之洞路交叉口武昌造船厂地块E包，土地用途为住宅、商服、公园与绿地，建筑面积33.13万平方米，起始价51.4亿元，起始楼面价约1.55万元/平方米。
三线城市方面，成交价格最高的地块是位于三亚市吉阳区的HP03-08-09-01地块，规划用地性质为二类城镇住宅混合零售商业用地，混合比例为95∶5。其中，二类城镇住宅用地（市场化商品住房）面积为9.62万平方米；零售商业用地面积为5063.68平方米。地块起始价29.5亿元。该地块由（中国绿发旗下公司）海南绿发于12 月 18 日海南封关当天以底价拍下。
此前一天（12月17日），海南绿发以20.22亿元竞得三亚中心城区另一宗商品住宅用地，规划建筑面积约14.65万平方米，楼面价约1.38万元/平方米，溢价率0.1%，11月土地购置费累计值为30172.57亿元。
整体而言，年底土地市场的回暖更多体现为“结构性修复”而非“全面反转”。二三线城市的企稳回升为市场注入了信心，但底价成交和国央企主导的格局表明，行业仍处于深度调整期的筑底阶段。
未来市场热度能否持续，仍有赖于需求端的实质性改善，以及更多积极的融资政策因素能否有效化解房企的资金压力。
据观点指数不完全统计，2025年12月15日-2026年1月15日期间，6个重点城市一共有95宗地块处于挂牌进行中，起始价198.09亿元，面积724.53万平方米，环比回升18.63%。
从区域分布角度分析，报告期内，北京挂牌出让的12宗土地中，商业用地4宗。涉宅用地6宗，主要集中于边缘城区，密云区、顺义区各2宗，石景山区、通州区各1宗，6宗宅地规划总面积25.54万平方米，起拍总价为58.05亿元。
值得关注的是，起拍价较高的地块为北京市顺义区新国展三期SY00-2301-0003、0004、0005地块二类城镇住宅用地、商业用地。
该地块位于顺义区后沙峪镇，规划建筑面积约12.86万平方米，起拍总价28.1亿元。其中，0003、0004为住宅地块，起始价24.73亿元，0005为商业地块，起始价为3.37亿元。
两宗住宅地块合计地上建筑规模8.24万平方米，容积率2.0，绿地率和建筑密度均为30%。商业地块用地面积1.84万平方米，地上建筑面积4.61万平方米，容积率2.5。
期内，上海市挂牌10宗地，涉宅用地1宗，即松江区SJP0-0107单元02A-04地块，规划建筑面积约1.94万平方米，容积率1.05。该地块地处松江九亭文仁路涞泾路附近，西侧紧邻九科绿洲，处于虹桥机场飞机航道下方，将于2026年1月29日出让。
广州拟出让的20宗地块中，涉宅用地2宗，番禺区、花都区各一宗。总规划建筑面积13.48万平方米，起拍总价为13.67亿元。
其中，番禺区钟村街地块须按广州市“好房子”建设的相关规定和标准执行。土地面积2.34万平方米，规划建筑面积6.52万平方米，起价7.97亿元，楼面起始价1.22万元/平方米。此外，根据出让要求，竞得人需按规划条件建设道路用地和BA0905108地块（中小学用地），并与项目主体同步建设、同步验收。
期内杭州市挂牌出让的28宗地块中，涉宅用地仅有1宗，坐落于拱墅区，规划建筑面积2.62万平方米，起拍总价7.32亿元，起拍楼面价约2.79万元/平方米。
该地块曾在2025年11月进行“商改住”，当时的容积率为1.9，正式挂牌后，容积率进一步下调到1.5，地块的低密属性显著增加，更能打造市中心稀缺的改善产品。
期内，成都市已公告的挂牌出让地块共有21宗，其中涉宅用地6宗，供应主力为双流区，总建设用地面积14.43万平方米，总规划建筑面积21.72万平方米，总起始价11.94亿元。
深圳近期挂牌出让4宗用地，无涉宅用地，从区域分布来看，南山区2宗、宝安、罗湖区各1宗。总建设用地面积33.96万平方米，总规划建筑面积64.93万平方米，总起始价1.63亿元。
报告期内，地方政府为稳定市场预期，有意释放了一批位于核心区域、具备低容积率与改善属性的高质量涉宅用地，如北京顺义及杭州拱墅的优质地块，而上海、深圳等城市则侧重于产业与工业用地的供应，涉宅用地较为稀缺，显示出资源向核心区和高品质产品集中的明确导向。
整体来看，涉宅用地供应端仍保持谨慎态度，优质资源向核心区、改善型产品集中的趋势愈发明显。
成交方面，据观点指数不完全统计，2025年12月15日-2026年1月15日期间，6个重点城市一共有234宗地成交，成交价507.51亿元，成交土地面积1714.44万平方米，环比回升279.45%。
北京市近期成交13宗地块，其中涉及住宅用地4宗，总成交价达103.05亿元，从区域分布来看，海淀区、丰台区各2宗。
海淀区2宗地块为上地0702街区东地块土地一级开发项目HD00-0702-18、24、23地块R2二类居住用地、F3其他类多功能用地，总用地面积7.71万平方米， 规划建筑面积22.53万平方米，起始价84.22亿元，起始综合楼面价3.73万元/平方米。最终海开控股以总价84.56亿元竞得该地块，成交综合楼面价3.75万元/平方米，溢价率0.40%。
丰台区2宗地块分别被北京建工以24.72亿元底价，中建方程投资发展集团有限公司和中建智地置业有限公司联合体以总价13.54亿元竞得，两宗地块均无溢价。
期内，上海有1宗涉宅用地成交，越秀地产以底价25.61亿元竞得浦东新区Y00-0402单元E04B-10地块，楼面价3.8万元/平方米。该地块规划建筑建筑面积约6.73万平方米，容积率2.5。
地块位于莱阳路芳菲路口，距6号线米，周边森兰商都等商业配套成熟，生态环境优越。
报告期内，杭州共有1宗住宅用地成交，为富阳区银湖街道地块，总用地面积3.92万平方米，容积率1.2，可建体量约4.7万平方米，起拍总价2.87亿元，起拍楼面价约6095元/平方米。最终由浙江龙大地产有限公司以总价2.92亿元竞得，成交楼面价6201元/平方米，溢价1.74%。
根据《建设用地规划条件》，该地块建筑限高27米，禁止建设别墅类产品（包括合院、双拼）。这是富阳区年内挂牌的第三宗涉宅用地，前两宗分别为鹿山新城的鹿山20号地块、鹿山20-1号地块。
报告期内，广州成交6宗住宅用地，南沙区成交2宗住宅用地，海珠、天河、白云、黄埔区各1宗。总规划建筑面积63.52万平方米，成交总价101.47亿元。大部分以底价成交。
其中，溢价率最高的地块为白云新城AB2911018地块，该地块宗地面积为3.16万平方米，其中可出让用地面积2.28万平方米。容积率为2.3，建筑限高60米，计容总建面为5.26万平方米。由保利发展控股以19.83亿元成功竞得，楼面价3.77万元/平方米，溢价率17.82%。
成都市92宗成交地块中，20宗为住宅用地，规划建筑面积为110.17万平方米，成交价为75.06亿元。成交主力为双流区。
其中，成交价格最高的地块为位于龙泉驿区大面街道的地块，总土地面积约13万平方米，规划建筑面积24.13万平方米，起始总价13.09亿元，容积率2.0，起始楼面价7000元/平方米，由成都经开发展置业有限公司以13.10亿元底价竞得。
报告期内，市场反应呈现两极分化：一方面，北京、上海等地的核心地块虽有国企托底，但溢价率普遍极低，甚至多以底价成交，反映出企业拿地的高度理性与资金聚焦；另一方面，广州等城市的局部优质地块仍能激发房企的竞争意愿，出现较高溢价成交的现象，表明在整体谨慎的氛围下，资金对“确定性高、去化快”的优质改善型资产依然保持追逐热情。
回顾2025年，重点城市土地市场在深度调整中显现出清晰的复苏脉络与分化格局。杭州与成都凭借较高的推地量实现了成交金额的逆势增长，分别录得1420.8亿元和836.2亿元，对应同比增长21.5%和24%；而北京、上海则维持了千亿级的高位平稳运行，分别收金1427.4亿元和1427.23亿元。
相比之下，深圳涉宅用地供应较少，全年仅成交12宗，290.9亿元；广州市场则呈现“量稳价平”的特征，广州全年土拍成交48宗、揽金506.6亿元，其中34宗以底价成交，占比达70.83%。
由此来看，在行业理性收缩的大背景下，核心城市的土地市场呈现出显著的“结构性冷热分化”特征，供需双方的策略均更趋精准与审慎。
中央城市工作会议，将城市更新提升至优化城市空间结构、构建房地产发展新模式的战略高度，标志着行业发展逻辑已从“增量扩张”正式转向“存量提质”。随着“十五五”规划建议明确内涵式发展路径，2025年全国老旧小区改造不仅提前超额完成年度计划（1-11月开工2.58万个），更在22个地区实现年度任务“清零”。
进入2026年，这一趋势进一步加速，发改委提出2026年中央预算内投资将安排超过750亿元，用于支持城市更新等673个项目。而其它重点城市也提出了各自的计划和预算。
例如：1月20日，北京2026年供地计划发布，首次单列城市更新计划指标。今年北京预期实施建设用地约3240-3740公顷，计划安排新增供应建设用地3040-3540公顷，其中城乡建设用地2430-2530公顷、特交水用地610-1010公顷，支持低效产业用地、低效商业办公楼宇用地更新盘活200公顷以上，建筑规模300万平方米以上。
广州市住建局也披露，2026年广州将加速推动城中村改造，全年计划完成固定资产投资1200亿元。其中，天河区2026年将推进22个城中村27个项目改造，全年固投目标330亿元，力争超350亿元，上半年还将启动石牌村首期安置房建设。
1月20日，自然资源部、住房城乡建设部发布《关于进一步支持城市更新行动若干措施的通知》，积极鼓励存量资源转型，针对加装电梯、增设停车充电设施、完善无障碍设施等社区“微更新”项目，简化审批流程，制定土地混合开发和空间复合利用的“正面清单”。 结合，住建部部长倪虹近日在《求是》刊发题为《高质量推进城市更新》的署名文章。文章指出，“十五五”期间，实施城镇老旧小区改造、老旧街区改造、老旧厂房改造、城市基础设施更新改造等城市更新重点任务，涉及直接投资规模巨大，不仅可以重塑功能空间、再造产业生态、营造消费场景，提升存量资源价值，还将带动数十万亿元的投资和消费。
由此来看，十五五期间城市更新的政策导向已从单纯的“民生补短板”演变为集智慧、韧性、文明于一体的现代化人民城市建设，为土地高效利用与优质宅地供应提供长效政策指引。
在资金层面，超长期特别国债成为关键驱动力，不仅为山东地下管网、海口及大连老旧电梯更新提供了数十亿级的直接资金支持（如大连获3.18亿元电梯更新资金），更催生了金融市场创新——全国首单10亿元“城市更新概念债券”在北交所成功发行，极低的票面利率（1.79%）打通了直接融资渠道。
在政策层面，北京发布《城市更新政策激励工具箱（1.0版）》，通过市级弹性预留指标重点支持危旧房改建与保租房，大连明确全年不低于25亿元的投资计划，2026年将启动超100万平方米老旧小区改造，惠及居民约2.9万户，显示出地方政府正通过指标激励、财政投入等多重手段，着力破解改造资金平衡难的问题。
改造范围深度扩容，政企合作模式向规范化、市场化演进。本轮城市更新呈现出“全域覆盖、主体多元”的新趋势。改造对象已从传统老旧小区延伸至非传统领域：北京将金融、文化、烟草等非国资委监管央企在京老旧小区纳入整治范围；深圳罗湖则引入华润置地等头部房企操盘三九花园等商业更新项目，要求落实不低于15%的公共利益用地，探索出“政企合作、共建共享”的市场化运作新范式。
从大连对老旧小区的改造，到北京对危旧房改建的专项指标支持，城市更新正从粗放式的“拆改留”转向精细化的“留改拆”并举，更加注重公共服务功能的补齐与商业价值的重塑。
